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Nueva Ley Hipotecaria

14/04/2019

Nueva Ley Hipotecaria

Es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que entrará en vigor el 16 de junio del presente año.

 

Esta ley es de aplicación a todas las personas físicas independientemente que sean o no consumidores.

 

La figura del notario es central; deberá asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todos los aspectos del crédito y comprobando que la entidad crediticia ha cumplido con todos los trámites normativos necesarios.

 

La distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo queda fijada de la siguiente manera:

 

1.- Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría a la entidad financiera.

 

2.- El prestamista asumirá el coste de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias quien las solicite.

 

3.- Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán a la entidad financiera.

 

4.- El pago del ITP y AJD se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

 

 

El notario autorizante de una escritura de préstamo sujeto a la presente Ley entregará o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquella. Los registradores de la propiedad remitirán también gratuitamente y de forma telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación.

 

En la escritura se hará constar una dirección de correo electrónico del prestatario para la práctica de estas comunicaciones.

 

Destacar que la normativa prohíbe, con carácter general, las ventas vinculadas de otros productos ofrecidos por las entidades financieras.

 

Por otra parte, se incorpora el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio.

 

La norma también fija el derecho del prestatario a reembolsar (salvo en algunos casos en que el reembolso se produce en los primeros años), todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista.

 

Por otro lado, se establece la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora. De esta manera se pretende garantizar que el vencimiento anticipado solo tenga lugar cuando el incumplimiento del deudor es lo suficientemente relevante en atención al préstamo contratado.

 

Para que se pueda producir el vencimiento anticipado es necesario que concurran los siguientes requisitos:

 

  1. a) Que el prestatario se encuentre en situación de impago respecto de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

 

  1. b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

 

Al 3% de la cuantía del capital concedido, si el impago se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se cumplirá este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

 

Al 7% de la cuantía del capital concedido, si el impago se produce dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se cumplirá este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

 

  1. c) Que la entidad financiera haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

 

Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor. Sin embargo las disposiciones previstas en esta Ley serán de aplicación a los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a los de novación modificativa del contrato de préstamo.